Wie funktioniert die
optimale Immobilieninvestition?
Es gibt zwei entscheidende Faktoren, die beeinflussen,
ob sich eine Investition rechnet.
Das ist zum Einen die Nutzung von Fremdkapital - also das von der Bank geliehene Geld. Zum Anderen sind das die Steuern.
Die Steuer - Überblick
Beispielrechnung
Gesamtwert Beispielimmobilie: 200.000€
Abschreibung pro Jahr:
2-9%, Rechenbeispiel 4% über 25 Jahre
4%
Abschreibung/Jahr entspricht 8.000€
=667€ pro Monat
Weitere steuerliche Vorteile:
Kosten durch Kauf, Betrieb und Besitz der Immobilie sind absetzbar:
beispielsweise Fahrten zur Immobilie, Kosten für die Hausverwaltung, Zinsen an die Bank
Die Gewinne aus der Wertsteigerung sind steuerfrei (wenn die Immobilie mindestens 10 Jahre im Besitz war)
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Die Investition in Immobilien ist die einzige bei der Gewinne steuerfrei sind. Und das trotz absetzbarer Kosten.
Während du die Immobilie besitzt kannst du jährlich einen Teil des Wertes steuerlich geltend machen und reduzierst so deine Steuerlast.
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Investitionen in Immobilien sind in Deutschland steuerlich subventioniert. So wird die Investition attraktiver und es wird mehr Wohnraum geschaffen.
Die Immobilie kannst du - je nach Gebäudeart - mit 2% bis 9% von der Steuer absetzten. Das bedeutet, du sagst dem Finanzamt, die Immobilie wurde in dem Jahr zu 4% “verbraucht” und dementsprechend lassen sich diese 4% des Immobilienwertes von der Steuer absetzen.
Wie hoch der Wert der Abschreibung ist, ist staatlich vorgegeben.
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Bei der Abschreibung wird festgelegt, nach wie vielen Jahren ein Gegenstand, z. B. eine Immobilie, “verbraucht” ist, also ihren Wert verloren hat. Die Kosten können steuerlich geltend gemacht werden.
Wir rechnen mit einer Immobilie im Wert von 200.000€. Bei einer Abschreibung von 4% ist sie theoretisch nach 25 Jahren “unbrauchbar”.
Innerhalb dieser 25 Jahre lassen sich jedes Jahr 4% des Wertes als Ausgaben steuerlich geltend machen. Das sind 8.000€ pro Jahr.
Die Steuer - Zins
Beispielrechnung
60.000€ Einkommen
60%
40%
40% persönlicher Steuerhöchstsatz
4%
Zinsen fallen auf den Kredit von der Bank an
(die Zinsen sind steuerlich absetzbar)
4% - 40% = 2,4%
2,4%
zu zahlender netto Zins
Wird der Kredit zurückgezahlt, liegt die Ersparnis bei 2,4% Zinsen pro Jahr.
Legst du das Geld stattdessen in eine Geldanlage mit über 2,4% Renditeerwartung an, ist das sinnvoller als das Rückzahlen des Kredites!
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Auch die Zinsen, die du an die Bank für einen Kredit zahlst, sind steuerlich absetzbar.
In vielen Fällen lohnt es sich den steuerlichen Vorteil zu nutzen anstatt den Kredit zurückzubezahlen.
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Die Zinsen, die du an die Bank für einen Kredit bezahlen musst, kannst du ebenfalls von der Steuer absetzen.
Deswegen lohnt es sich Zinsen zu bezahlen anstatt den Kredit abzubezahlen.Je höher dein zu versteuerndes Einkommen ist, desto höher ist der steuerliche Vorteil.
Stellen wir uns vor, du hast 4% Zinsen. Diese setzt zu du von der Steuer ab. Wenn du 60.000€ zu versteuerndes Einkommen hast, zahlst du 40% Steuern auf den letzten dazuverdienten Euro. Wenn du Kosten von der Steuer absetzt, bekommst du deswegen 40% davon zurück.
Bei den 4% Zinsen, die du von der Steuer absetzt bedeutet das, du bekommst 1,6 Prozentpunkte (also 40% von den 4%) zurück. Du zahlst also Netto 2,4% Zinsen. -
Wenn du 1.000€ übrig hast und überlegst diese als Sonderzahlung für den Kredit zu nutzen würdest du dir damit 2,4% Zinsen, also 24€ pro Jahr sparen. Falls du eine Geldanlage hast, bei der du eine Rendite von mehr als 2,4% ausgehst, ist in sinnvoll das Geld darin anzulegen.
Da die meisten Geldanlagen über 2,4% Renditeerwartung haben ist es also sinnvoll möglichst wenig an die Bank zurückzuzahlen um - so komisch es klingt - weiter Zinsen zu bezahlen.
Der Kredit
Der größte Vorteil in der Finanzierung entsteht durch den Einsatz von so wenig Eigenkapital wie möglich.
Deinen Eigenkapitaleinsatz kannst du durch folgende Ansätze reduzieren:
1. Vorhandenes Vermögen als Sicherheit
Das vorhandene Vermögen wird der Bank als Sicherheit geboten anstatt als Eigenkapital für den Kauf der Immobilie genutzt zu werden. Die Bank kann im Notfall darauf zugreifen. Dadurch sinkt ihr Risiko und dein Zinssatz für den Kredit.
2. Tilgungsersatz
Jede Kreditrückzahlung bringt nur 2,4% Rendite (die Ersparnis der Zinsen). Anstelle der Rückzahlung kannst du der Bank einen Sparplan als Tilgungsersatz anbieten. Der Sparplan wird ebenfalls als Sicherheit hinterlegt.
3. Rückzahlung
Die Rückzahlung erfolgt nach Verkauf der Immobilie. Während des Besitzes der Immobilie (innerhalb es Abschreibungszeitraums) wird konstant Profit gemacht. Nach 10 Jahren kann die Immobilie verkauft werden, die Gewinne aus der Wertsteigerung müssen ab diesem Zeitpunkt nicht mehr versteuert werden und der Kredit kann getilgt werden.
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monatlicher Gewinn während des Besitzes der Immobilie
Senkung der Steuerlast (bei Einkommen mit dem persönlichen Höchststeuersatz)
Tilgung in eine private Rente / privaten Sparplan
im Idealfall Wertsteigerung der Immobilie und Gewinn bei Verkauf
kostenfreie, neutrale und unabhängige Beratung
Die Rechnung pro Monat*
So könnte deine monatliche Rechnung beispielhaft, mit den Werten aus der Erklärung, aussehen:
Immobilienwert 200.000€, persönlicher Steuerhöchstsatz 40%
*Beispielwerte, die Rechnung hängt von individuellen Faktoren wie der Immobilie, dem Kredit und Steuersatz ab
*Gewinne durch Wertsteigerung der Immobilie und Mieterhöhungen sind noch nicht berücksichtigt