Wie funktioniert die
optimale Immobilieninvestition?
Die Investition in eine Immobilie - und damit auch verbunden die Renditeberechnung - funktioniert anders und ist deutlich komplexer als eine normale Aktien- oder EFT-Investition.
Woran liegt das?
Es gibt zwei entscheidende Faktoren, die einen signifikanten Einfluss darauf haben, ob und wie sich eine Investition rechnet. Das ist zum Einen die Nutzung von Fremdkapital - also das von der Bank geliehene Geld. Zum Anderen sind das die Steuern.
Die Steuer - Überblick
Beispielrechnung
Gesamtwert Beispielimmobilie: 200.000€
Abschreibung pro Jahr:
2-9%, Rechenbeispiel 4% über 25 Jahre
4%
Abschreibung/Jahr entspricht 8.000€
=667€ pro Monat
Weitere steuerliche Vorteile:
Kosten durch Kauf, Betrieb und Besitz der Immobilie sind absetzbar:
beispielsweise Fahrten zur Immobilie, Kosten für die Hausverwaltung, Zinsen an die Bank
Die Gewinne aus der Wertsteigerung sind steuerfrei (wenn die Immobilie mindestens 10 Jahre im Besitz war)
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Ziel des Staates ist es, eine Investition in Immobilien attraktiver zu machen, da es zu wenig Wohnraum in Deutschland gibt. Daher sind Investitionen in Immobilien steuerlich subventioniert.
Die Immobilie selbst kannst du mit mind. 2%, je nach Gebäudeart bis zu 9% von der Steuer absetzten. Das bedeutet, du sagst dem Finanzamt, die Immobilie wurde in dem Jahr zu 4% “verbraucht” und dementsprechend lassen sich diese 4% des Immobilienwertes von der Steuer absetzen.
Die Abschreibungswerte sind abhängig von Faktoren wie beispielsweise der Immobilienart und sind staatlich vorgegeben.
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Bei der Abschreibung wird festgelegt, nach wie vielen Jahren ein Gegenstand, z. B. eine Immobilie, “verbraucht” ist, also ihren Wert verloren hat. Die Kosten können für den Zeitraum, in dem der Gegenstand theoretisch nutzbar ist steuerlich zum jeweiligen Anteil geltend gemacht werden.
Bei der Immobilie mit einem Wert von 200.000€ und einer Abschreibung von 4% bedeutet das, theoretisch ist sie nach 25 Jahren unbrauchbar. Innerhalb dieser 25 Jahre lassen sich allerdings 4% des Wertes - also 8.000€ - jedes Jahr als Ausgaben geltend machen.Die Abschreibungswerte für Immobilien wurden dabei vom Staat künstlich erhöht um mehr Immobilieninvestitionen - und damit mehr Wohnraum - zu erzielen.
Die Steuer - Zins
Beispielrechnung
60.000€ Einkommen
60%
40%
40% persönlicher Steuerhöchstsatz
4%
Zinsen fallen auf den Kredit von der Bank an
(die Zinsen sind steuerlich absetzbar)
4% - 40% = 2,4%
2,4%
zu zahlender netto Zins
Wird der Kredit zurückgezahlt, liegt die Ersparnis bei 2,4% Zinsen pro Jahr.
Legst du das Geld stattdessen in eine Geldanlage mit über 2,4% Renditeerwartung an, ist das sinnvoller als das Rückzahlen des Kredites!
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Die Zinsen, die du an die Bank für einen Kredit bezahlen musst, kannst du ebenfalls von der Steuer absetzen. Deswegen ist es so interessant kein Geld an die Bank zurückzuzahlen, sondern weiterhin Zinsen zu bezahlen.
Stellen wir uns vor, du hast 4% Zinsen. Diese setzt zu du von der Steuer ab. Wenn du 60.000€ zu versteuerndes Einkommen hast, zahlst du va. 40% Steuern auf den letzten dazuverdienten Euro. Wenn du Kosten von der Steuer absetzt, bekommst du deswegen 40% davon zurück.
Bei den 4% Zinsen, die du von der Steuer absetzt bedeutet das, du bekommst 1,6 Prozentpunkte (also 40% von den 4%) zurück. Du zahlst also Netto 2,4% Zinsen. -
Wenn du 1.000€ übrig hast und überlegst diese als Sonderzahlung für den Kredit zu nutzen würdest du dir damit 2,4% Zinsen, also 24€ pro Jahr sparen. Falls du eine Geldanlage hast, bei der du eine Rendite von mehr als 2,4% ausgehst, ist in sinnvoll das Geld darin anzulegen.
Da die meisten Geldanlagen über 2,4% Renditeerwartung haben ist es also sinnvoll möglichst wenig an die Bank zurückzuzahlen um - so komisch es klingt - weiter Zinsen zu bezahlen.
Der Kredit
Der größte Vorteil in der Finanzierung entsteht durch den Einsatz von so wenig Eigenkapital wie möglich. Deinen Eigenkapitaleinsatz kannst du durch folgende Ansätze reduzieren:
1. Vorhandenes Vermögen als Sicherheit
Das vorhandene Vermögen wird der Bank als Sicherheit geboten anstatt als Eigenkapital für den Kauf der Immobilie genutzt zu werden. Die Bank kann im Notfall darauf zugreifen. Dadurch sinkt ihr Risiko und dein Zinssatz für den Kredit.
2. Tilgungsersatz
Jede Kreditrückzahlung bringt nur 2,4% Rendite (die Ersparnis der Zinsen). Anstelle der Rückzahlung kannst du der Bank einen Sparplan als Tilgungsersatz anbieten. Der Sparplan wird ebenfalls als Sicherheit hinterlegt.
3. Rückzahlung
Die Rückzahlung erfolgt nach Verkauf der Immobilie. Während des Besitzes der Immobilie (innerhalb es Abschreibungszeitraums) wird konstant Profit gemacht. Nach 10 Jahren kann die Immobilie verkauft werden, die Gewinne aus der Wertsteigerung müssen ab diesem Zeitpunkt nicht mehr versteuert werden und der Kredit kann getilgt werden.
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monatlicher Gewinn während des Besitzes der Immobilie
Senkung der Steuerlast (bei Einkommen mit dem persönlichen Höchststeuersatz)
Tilgung in eine private Rente / privaten Sparplan
im Idealfall Wertsteigerung der Immobilie und Gewinn bei Verkauf
kostenfreie, neutrale und unabhängige Beratung
Die Rechnung pro Monat*
So könnte deine monatliche Rechnung beispielhaft, mit den Werten aus der Erklärung, aussehen:
Immobilienwert 200.000€, persönlicher Steuerhöchstsatz 40%
*Beispielwerte, die Rechnung hängt von individuellen Faktoren wie der Immobilie, dem Kredit und Steuersatz ab
*Gewinne durch Wertsteigerung der Immobilie und Mieterhöhungen sind noch nicht berücksichtigt